نقدی بر مبایعه نامه های تنظیم شده در بنگاه های معاملات ملکی (وکیل قرارداد ها)
یکی از مهمترین قراردادهای یک شخص در طول زندگی، معاملات مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول است. بدیهی است هدف فروشنده از انعقاد قرارداد بیع مال غیر منقول، رسیدن کامل به تمامی ثمن معامله در موعد توافق شده است و هدف اصلی خریدار، رسیدن به تصرف مادی (تحویل) و تصرف حقوقی (مالکیت) مال غیر منقول است اما ظاهرا همه خود را در انعقاد این گونه قرارداد ها صاحب نظر می پندارند و متاسفانه قشر عظیمی از مردم نسبت به انعقاد قرارداد بیع مال غیر منقول با نوعی سهل گیری و مسامحه توام با رودربایستی با طرف قرارداد رفتار می کند و به قرارداد هایی چاپی مورد استفاده مشاوران املاک اعتماد می کنند آنچنان که گویی اگر قرارداد در بنگاه مشاوران املاک و در نسخه های چاپی منعقد شود رسمیت پیدا نمی کند؟! و متعاملین آسوده خاطر نمی شوند! البته که همه این ها ناشی از سوء مدیریت و تصمیم گیری های غلط مسئولین امر در سال های متمادی است.
بهتر است نگاهی به انبوه پرونده های ناشی از اختلاف های طرفین قرارداد در طول چند دهه اخیر بیاندازیم که افراد زیادی را سرگردان دادگاه ها کرده است و انرژی زیادی از دستگاه قضا هدر داده است. آیا جز این نباید نتیجه گرفت که نه متصدیان بنگاه های معاملات ملکی صلاحیت حقوقی و عملی انعقاد قرارداد دارند و نه قرارداد های چاپیشان تضمین کننده حقوق طرفین عقد است؟
قانون تجارت و قانون راجع به دلالان مصوب 1317 و آیین نامه مربوط به آن مصوب 1319 برای مشاوران املاک شانی به جز وساطت و رساندن خریدار به فروشنده به هم قائل نشده است و رویه غلط و انعقاد قرارداد (مبایعه نامه) توسط ایشان، مستند به قانون نیست.
اگر خوانندگان این سطور کمی تامل نمایند یا تجربه برخورد داشته باشند، این موضوع را تایید می کنند که متصدیان بنگاه های معاملات ملکی - با نهایت احترام به آن ها - بعد از رساندن خریدار به فروشنده به هم، فقط جای خالی نسخه های چاپی را با ذکر اسامی طرفین و موضوع معامله و ثمن پر می کنند! فقط همین.
یکی از همکاران وکیل نقل می کرد که برای انعقاد مبایعه نامه ای به یکی از این بنگاه ها مراجعه کردم علی رغم این که رضایت بدان نداشتم ولی چون خریدار ملک، شخصی عامی و کم سواد بود و اصرار بر به انعقاد قرارداد در بنگاه املاک داشت به ناچار و ناگزیر به این غلط تن دادم اما وقتی شروط چاپی را مطالعه کردم با شرطی برخورد کردم که در صورت وصول نشدن هر کدام از چک ها به صحت قرارداد لطمه ای وارد نمی شود. چون این شرط را خلاف مصلحت خود می دانستم، از متصدی محترم مشاوره املاک خواستم که این شرط خط بزند و چنین بنویسد که در صورت پاس نشدن هر یک از چک های خریدار به هر دلیل چه توسط فروشنده یا شخص ثالث، فروشنده حق فسخ قرارداد را ظرف 10 روز از تاریخ صدور گواهی نامه عدم پرداخت دارد و ضمنا در فاصله بین انعقاد قرارداد تا وصول کامل چک ها خریدار حق فروش مبیع را از خود ساقط کرد...
اما او پس از گوش دادن به حرف های اینجانب قیافه ای حق به جانب گرفت که این قرارداد ها رسمی است و امکان خط زدن شروط آن وجود ندارد! و مگر شما نمی دانید تا چک ها پاس نشود خریدار نمی تواند ملک را به دیگری بفروشد؟!
همکار وکیلمان می گفت بحث کردن را جایز ندانستم و به بهانه ای جلسه را ترک کردم. حال شما خود حدیث مفصل بخوانید از این مجمل.
همانطور که اشاره شد گواه ادعای نگارنده مبنی بر این که قرارداد های چاپی مورد استفاده مشاوران املاک بسیار نا کارآمد و متصدیان این املاک صلاحیت علمی تنظیم قرارداد را ندارند، پرونده های بی شمار دهه اخیر دستگاه قضا است که از نگارش بد، اشتباه، مبهم یا ناقص مبایعه نامه ها نشات گرفته است. بپذیریم که قرارداد نویسی امری تخصصی است گذشته از این باید به قواعد عمومی قرارداد ها و قواعد خاص یک قرارداد آگاهی داشت. تجربه و هنر شخصی نویسنده قرارداد بسیار اهمیت دارد.
هزار نکته باریکتر ز مو این جاست نه هر که سر بتراشد قلندری داند
در کتاب خوب "ریسک معاملات املاک با اسناد عادی" نوشته جناب آقای حسین رضوان خواه، مطلبی را خواندم که برای اینجانب بسیار تاسف آور بود. در صفحه 193 و 194 این کتاب آمده است که در سال 1388 بررسی آماری از اتحادیه معاملات املاک استان قم در خصوص میزان تحصیلات مشاوران املاک دارای مجوز انجام شده است که 54/3 درصد آن ها تحصیلات زیر سوم راهنمایی داشتند!
وکیل خانواده پارسای- http://parsaylawyers.com
تهران - میدان صادقیه - بلوار آیت اله کاشانی - نرسیده به مهران -پلاک 91 - ساختمان مهر - طبقه چهارم - واحد 13
44033677
44963487
